廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例

第一章 總 則

　　第一條　為規(guī)范物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
　　第二條　本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本條例。
　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會(huì)對(duì)其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的活動(dòng)。
　　本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。
　　本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。
　　本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
　　本條例所稱物業(yè)管理公司，是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人。
　　第三條　各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)物業(yè)管理向社會(huì)化、專業(yè)化發(fā)展，提高物業(yè)管理水平，改善人民生活和社會(huì)環(huán)境。
　　第四條　省人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)全省的物業(yè)管理工作實(shí)施監(jiān)督、管理。
　　市、縣人民政府確定的物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的監(jiān)督、管理。本省各級(jí)人民政府的其他有關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

第二章　業(yè)主管理權(quán)

　　第五條　業(yè)主依法享有對(duì)物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
　　業(yè)主的主要權(quán)利是：
　　（一）參加業(yè)主大會(huì)；
　　（二）享有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；
　?。ㄈ┍頉Q通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程；
　　（四）決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；
　?。ㄎ澹┍O(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的管理工作。
　　業(yè)主的主要義務(wù)是：
　?。ㄒ唬﹫?zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決議、決定；
　　（二）遵守業(yè)主公約；
　?。ㄈ┳袷赜嘘P(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；
　?。ㄋ模┌磿r(shí)交付分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理、維修等費(fèi)用。
　　第六條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
　　物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法由省建設(shè)行政主管部門會(huì)同省公安、民政等行政主管部門制定。
　　縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法，具體劃定本轄區(qū)內(nèi)每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的范圍。
　　第七條　物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
　　物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)。
　　第八條　召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會(huì)的決定，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意才能通過。決定通過后應(yīng)當(dāng)予以公布。
　　業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)。
　　第九條　業(yè)主的投票權(quán)，住宅按每戶計(jì)算表決權(quán)；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計(jì)算表決權(quán)。
　　第十條　業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：
　?。ㄒ唬┻x舉、撤換業(yè)主委員會(huì)組成人員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
　?。ǘ┩ㄟ^業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程；
　?。ㄈ┡鷾?zhǔn)物業(yè)管理委托合同；
　?。ㄋ模Q定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；
　?。ㄎ澹Q定物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。
　　第十一條　業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。
　　經(jīng)有百分之二十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)在接到提議后十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。
　　第十二條　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會(huì)委員不得少于五人。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生。
　　業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期二年，可以連選連任。
　　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、處事公正、責(zé)任心強(qiáng)的人員擔(dān)任。
　　業(yè)主委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。
　　第十三條　業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：
　　（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
　?。ǘ┎輸M業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程草案或者修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過，監(jiān)業(yè)主公約的實(shí)施；
　?。ㄈ┩ㄟ^公開招標(biāo)等方式選聘物業(yè)管理公司，代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理委托合，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后負(fù)責(zé)履行；
　?。ㄋ模┞犎I(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務(wù)活動(dòng)；
　?。ㄎ澹┍O(jiān)督共用設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地的使用和維護(hù)。
　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任定期召集，召開會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定須經(jīng)過半數(shù)委員同意。
　　業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布。
　　第十四條　業(yè)主公約是由業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)管理的協(xié)議，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
　　第十五條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件，對(duì)受讓人或者承租人具有同等約束力。
　　轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司。
　　第十六條　業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

第三章　物業(yè)委托管理

　　第十七條　業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿原則簽訂物業(yè)管理委托合同。
　　物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
　?。ㄒ唬╇p方當(dāng)事人和委托管理物業(yè)的基本情況；
　?。ǘ┪飿I(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；
　?。ㄈ┪飿I(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法；
　?。ㄋ模┖贤钠谙?、合同終止和解除的約定、合同終止時(shí)物業(yè)資料的移交方式等；
　?。ㄎ澹┻`約責(zé)任及解決糾紛的途徑；
　?。╇p方當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。
　　第十八條　從事物業(yè)管理的公司必須持有縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，并向工商行政主管部門申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
　　第十九條　物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)提供下列服務(wù)內(nèi)容：
　　（一）建筑物及其附屬的共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù)與維修；
　?。ǘ┚G化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；
　?。ㄈ┌踩婪斗?wù)；
　?。ㄋ模┸囕v停放及其場(chǎng)地的管理；
　?。ㄎ澹└邔訕怯钤鲈O(shè)的服務(wù)項(xiàng)目；
　?。┪飿I(yè)檔案資料的管理；
　?。ㄆ撸I(yè)主和使用人委托的其他服務(wù)事項(xiàng)。
　　第二十條　物業(yè)竣工后綜合驗(yàn)收前的前期管理及其費(fèi)用由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定制訂前期管理守則，并在售房時(shí)予以明示。
　　業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。
　　第二十一條　建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗(yàn)收合格后，方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會(huì)，未經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。
　　建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)移交物業(yè)綜合驗(yàn)收檔案資料和房屋使用說明書。

第四章　物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第二十二條　物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。
　　第二十三條　業(yè)主、使用人使用房屋不得有下列行為：
　?。ㄒ唬p壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；
　　（二）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等；
　　（三）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品；
　?。ㄋ模├梅课輳氖挛：怖婧颓趾λ苏?dāng)權(quán)益的活動(dòng)。
　　業(yè)主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果，由其自負(fù)。
　　第二十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
　　（一）踐踏、占用綠地；
　?。ǘp毀樹木、園林；
　?。ㄈ┱加猛ǖ赖裙灿脠?chǎng)地；
　?。ㄋ模﹣y拋亂堆垃圾、雜物；
　　（五）發(fā)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
　　（六）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；
　?。ㄆ撸┰诮ㄖ铩?gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
　?。ò耍┓?、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。
　　第二十五條　業(yè)主或者使用人裝修物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守房屋使用說明書和業(yè)主公約，并事先告知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)將有關(guān)注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人，業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)遵守。
　　第二十六條建筑物共有部分的維修責(zé)任，按下列規(guī)定承擔(dān)：
　　（一）毗連部分，由毗連部分的業(yè)主共同承擔(dān)；
　　（二）建筑物本體共用部分，由該建筑物所有業(yè)主共同承擔(dān)；
　?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
　?。ㄋ模┏鲎馕飿I(yè)維修責(zé)任的承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)在租賃合同中約定。

第五章　物業(yè)管理費(fèi)用

　　第二十七條　業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約，按照物業(yè)管理委托合同的約定和主委員會(huì)的決定交付物業(yè)管理、維修等費(fèi)用。
　　建設(shè)單位未售出的空置物業(yè)應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偽飿I(yè)管理、維修費(fèi)用，分?jǐn)偙壤龖?yīng)當(dāng)不低于費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十，但不得因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。
　　第二十八條　確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)遵循公平、合理的原則。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與服務(wù)收費(fèi)相適應(yīng)。
　　物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
　　政府指導(dǎo)價(jià)由省人民政府價(jià)格行政主管部門會(huì)同建設(shè)行政主管部門制定。縣級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門可以在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定當(dāng)?shù)氐氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
　　第二十九條　已成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導(dǎo)價(jià)約定或者由雙方協(xié)商確定。
　　物業(yè)已交付使用尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)提出，報(bào)所在地縣級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門核定。
　　第三十條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過三個(gè)月。
　　第三十一條　物業(yè)管理公司收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布。
　　物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同約定以外自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主或者使用人可以不支付服務(wù)費(fèi)用。
　　第三十二條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)管理維修基金。物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的百分之二，在向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，一次性劃撥給業(yè)主委員會(huì)，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。
　　物業(yè)管理維修基金由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立?？顜舸鸀楣芾?，不得挪作他用。
　　第三十三條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施維修、更新時(shí)，其費(fèi)用從物業(yè)管理維修基金增值部分中開支；增值部分不足以開支的，由物業(yè)管理維修基金墊支，墊支部分應(yīng)當(dāng)向業(yè)主收回。
　　物業(yè)管理維修基金的使用，由物業(yè)管理公司提出年度計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。
　　物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)每半年公布一次物業(yè)管理維修基金的使用情況，接受業(yè)主和業(yè)委員會(huì)的監(jiān)督。
　　第三十四條　建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)移交已分?jǐn)偟綉舻挠糜诠卜?wù)的公共用房和管理用房。

第六章　法律責(zé)任

　　第三十五條　業(yè)主、使用人、物業(yè)公司和建設(shè)單位之間發(fā)生糾紛時(shí)，當(dāng)事人可以通過協(xié)商或者調(diào)解解決，協(xié)商、調(diào)解不成的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。
　　第三十六條　違反本條例第十八條規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政主管部門依法處理。
　　第三十七條　物業(yè)管理公司違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，賠償損失；并可視情節(jié)輕重，降低其資質(zhì)等級(jí)或者注銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書：
　?。ㄒ唬┙ㄖ锛肮灿迷O(shè)備、共用設(shè)施不按期修繕或者養(yǎng)護(hù)、維修不當(dāng)，造成業(yè)主損失的；
　?。ǘ┓?wù)管理不當(dāng)，使共用設(shè)施、設(shè)備遭受損失的；
　　（三）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、共用場(chǎng)地用途的；
　?。ㄋ模┎宦男形飿I(yè)管理委托合同規(guī)定的其他義務(wù)的。
　　第三十八條　物業(yè)管理公司違反本條例第二十九條規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》的規(guī)定處理。
　　第三十九條　業(yè)主或者使用人違反本條例第二十三條、第二十四條規(guī)定的，由業(yè)主委員會(huì)或其授權(quán)的物業(yè)管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物業(yè)管理公司恢復(fù)原狀；恢復(fù)原狀所需的費(fèi)用以及對(duì)他人造成的損失，由責(zé)任人承擔(dān)。
　　第四十條　業(yè)主和使用人違反本條例第二十七條規(guī)定，不按約定交付物業(yè)管理、維修等分?jǐn)傎M(fèi)用的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒有約定的，可按每日加收欠交金額千萬(wàn)之一的滯納金；經(jīng)催收仍不交付的，可累積計(jì)帳，在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除；物業(yè)管理公司也可以依法向人民法院起訴。
　　第四十一條　建設(shè)單位違反本條例第三十二條、第三十四條規(guī)定，不按規(guī)定劃撥物業(yè)管理維修基金、移交公共用房和管理用房的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期履行；逾期不履行的，業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院起訴。

第七章　附則

　　第四十二條　省人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本條例制訂管理守則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程和物業(yè)管理委托合同示范文本。
　　第四十三條　本條例自1998年10月1日起施行。